Коммерческая и жилая недвижимость. Прогноз на 2025 год от риэлтора
Сегодня я постараюсь максимально объективно сделать анализ рынка и подвести итоги в сфере недвижимости на конец 2024 года, а так же дать прогноз на 2025 год.
Этот год оказался богатым на события негативного характера. В начале 2024 года жилая недвижимость на вторичном рынке показывала устойчивый рост и активный спрос у покупателей, в основном это было вызвано дешевыми ипотечными кредитами на льготных условиях для широкого круга населения, а также вливанием денег на рынок высоких выплат контрактников, отдающих свой военный долг на СВО и, конечно же, многочисленными тендерами на работы, связанные с благоустройством города, такие как ремонт дорог, зданий, озеленение и развитие инфраструктуры. Все это вызвало большой оптимизм у малого и среднего бизнеса. Инфляция прогнозировалась на уровне 8-10% годовых, но жизнь внесла свои коррективы и уже в июле Центробанк поднял ставку на 1%, рынок на этот пробный шар со стороны банка рынок никак не отреагировал. Во-первых, это был летний период, время отпусков. Во-вторых, поднятие ставки на 1% все посчитали небольшой корректировкой инфляции. Но уже поднятие ключевой ставки в сентябре до уровня в 19% годовых вызвало у населения тревогу и не зря, потому как уже через месяц к этому показателю добавилось еще 2%, и мы получили неподъемную ставку в 21% годовых.
Последней вишенкой на торте стала отмена льготной ипотеки для большей категории граждан, что негативно сказалось на продажах и рынок недвижимости ушел в глубокую рецессию. Все надежды риэлторов на традиционную активность по продажам на конец года, когда происходит ажиотаж на рынке недвижимости, а это октябрь, ноябрь, декабрь, полностью провалились, цены остались на уровне начала года, а продажи упали.
Что касается первичного рынка недвижимости и здесь ситуация довольно плачевная. Цены в течение года выросли примерно на 10%, а покупательская активность упала примерно на 20%. делая прогноз на 2025 год, могу предположить, и это исключительно моя точка зрения, что ситуация будет развиваться следующим образом.
На первое полугодие ставка Центробанка останется неизменной, это в лучшем случае, в худшем, возможно повышение на 1-2 пункта. Для чего это нужно? Я думаю, что дело тут не в том, чтобы остановить инфляцию или наполнить товарами наш рынок, а в активном перераспределении активов и предприятий, идет монополизация на Российском рынке. Все банально скучно. Ожидается череда банкротств предприятий и компаний, не способных выстоять без кредитных денег, чем и воспользуются сильные игроки отечественных и зарубежных компаний.
Идем дальше по новостройкам, начинать новое строительство без дешевых кредитов невозможно! Поэтому будет распродаваться то, что уже построено, но уже по более высоким ценам. Так как возможен небольшой дефицит на первичном рынке, да и нужно закрывать уже взятые кредиты, многие девелоперы будут избавляться от земельных участков, взятых на будущее строительство, многие застройщики уйдут с рынка распродав свои активы более сильным компаниям. Конечно государство не допустит полной остановки строительства, так как это вызовет всплеск безработицы и недовольства в обществе, ведь пострадают не только строительные компании, но и все подрядные организации, которые снабжают стройку расходными материалами (металл, цемент, сантехника, мебель и т. д.), поэтому после перераспределения рынка государство разработает меры по поддержке и развитию оставшихся на плаву застройщиков, но это произойдет не раньше осени 2025 года.
На рынке коммерческой недвижимости ситуация развивается следующим образом: аренда офисных помещений выросла примерно на 50% за 2024 год. Это вызвано прежде всего спросом на качественные помещения с хорошим ремонтом, мебелью и парковочными местами. Аренда торговых площадей тоже в плюсе примерно на 20%, что соответствует инфляции. Традиционная нехватка складских помещений класса А также повышает спрос и цену за аренду в этом сегменте.
Продажа коммерческой недвижимости к концу 2024 года тоже остановились, хотя арендный бизнес всегда представлял большой интерес для инвесторов, но к концу 2024 года продажи встали. Всему виной высокие ставки по вкладам. Бизнес предпочел вложениям в недвижимость получать легкие деньги от банков до 25% годовых, конечно же таких дивидендов от аренды недвижимости не заработаешь, но давайте посмотрим на эту ситуацию с другой стороны. Дело в том, что в сложившихся обстоятельствах на рынке появились очень хорошие предложения качественных объектов с высокой ликвидностью, которые в стабильном рынке долго бы в не стояли в продаже и были бы проданы в короткие сроки, сейчас они продаются по реальным ценам, но покупателей нет.
Но это еще не все, перейдем к цифрам. Как правило, аренда исчисляется из расчета 1% от стоимости объекта, это 12% годовых. Но с учетом инфляции, Ваш объект дорожает в пределах 15-20% в год, что составляет более 27% в год.
Возникает вопрос: где выгоднее? Но инвесторы думают по другому, они считают, что пока они зарабатывают на вкладах, недвижимость подешевеет и тут они с большими деньгами все скупят. Но это так не работает, вклады могут заморозить, либо ставка может понизиться и тогда выброс денег на рынок из вкладов увеличит спрос и соответственно произойдет резкий подъем цен. Это вызовет цепную реакцию, которую будет трудно остановить. В итоге купить недвижимость по старым ценам Вы не успели, а все, что заработали на вкладах съест инфляция и Вы останетесь на том же уровне, либо ниже. И это касается всей недвижимости в любом сегменте. Выбор за Вами.
Удачи в бизнесе, Господа!